宅建士試験対策「宅建業法を理解する」

宅建業法は「得点しなければならない」分野

宅建士の試験は全50問ですが、このうち宅建業法が全体の4割、20問を占めています。配点のウエイトが高い分だけ、得点源にしなければならない分野といえます。

宅建業法の試験対策では、過去問の習熟がより重要です。同じ内容を問う問題が、数値や形を変えて何度も出題されているからです。

出題範囲は広くない

宅建業法の出題範囲は決して広くはありません。にも関わらず数多くの問題が出されるため、正確な暗記が必須とされます。

過去に出題された問題に似た、一見正しそうな選択肢が羅列されるからです。

このため、ひたすら過去問を繰り返すだけでは不十分です。宅建業法が定められている意図、つまり「顧客保護の観点」などを正しく理解していくことが大切なのです。

分かりにくい理由は「民法との齟齬」

宅建業法でつまずきやすい理由の1つとして、一般法である民法と異なる規定が定められていることが挙げられるでしょう。

重要事項説明書（35条書面）や売買契約書（37条書面）などは不動産取引に関してのみ定められた規定であり、一般的な他の商品の取引では見られません。

特に不動産会社が自社物件を売る場合（自ら売主と呼ばれます）には、さらに厳しい制限が設けられています。

不動産会社自らが売主となって販売するケースの特別な規定は、「8種制限」と呼ばれています。宅建の試験に頻出の、特に重要な項目です。

①　他人物売買の制限

②　クーリング・オフ

③　損害賠償額・違約金を20％以下に制限

④　手付金の額の制限

⑤　顧客に不利な契約不適合責任の制限

⑥　手付金の保全措置

⑦　割賦販売契約の解除の制限

⑧　所有権留保等の売買契約の禁止

いずれも難しい文言ですが、法律の知識に乏しい一般の顧客が不利な契約を締結させられることが無いように、「これをやったら顧客が不利になる」と想定される事柄をピックアップして定めた規定です。

このためこれらの制限は、取引の基本的なルールを定めた民法とは全く逆のことを言っています。これが、混乱を招きやすい要因です。

8種制限を理解するためには、言葉は悪いですが「悪徳業者」を想像するのが一番手っ取り早いです。

②のクーリングオフが「事務所以外の場所」と規定しているのは、自宅に押し掛けて居座り続け、根負けした顧客が申し込みをした場合などを想定しているのです。

宅建業法の理解は具体的なイメージ

宅建業法を理解して正確な回答につなげるためには、個々の規定が想定している具体的なイメージをつかむことが大切です。

しかし、残念ながらそれだけでは足りません。文言や数値など正確に暗記しなければならない項目も少なくないからです。

「直ちに」「速やかに」「 遅滞なく」などの法律独特の言い回しも、しっかりと覚える必要があります。

具体的な場面を想定して規定を理解しつつ、文言や数値を記憶していけば、満点を目指せる分野であるともいえるのです。